Kentsel dönüşüm özellikle deprem riski bulunan binaların yıkılarak yönetmeliğe uygun şekilde yeniden yapılmasıdır. Dönüşümüm amacı riskli binaların güvenilir duruma getirilmesidir. Ülkemiz deprem bölgesi olduğundan hayati önem taşıyan kentsel dönüşüm projesi ülkenin her yanında geçerlidir. Kentsel dönüşümüm gerçekleşebilmesi için, yasalara uygun olması, binanın riskli olduğunun yetkililer tarafından belirlenmesi gibi birtakım koşulların yerine getirilmesi gerekir. Herhangi bir binanın kentsel dönüşüme başlayabilmesi mülk sahiplerinin onayı ile mümkündür.
Kentsel dönüşüm kanunu 6306 sayılı afet riski taşıyan binaların yenilenmesini içeren yasadır. Ülkenin her il, ilçe, köylerinde geçerli olan kentsel dönüşüm için devlet çeşitli destekler vermektedir.
Ülke genelinde süren kentsel dönüşüm seferberliğine hız kazandıracak önemli bir düzenleme devreye girdi. Riskli evini ya da işyerini yenileyecek vatandaşların kullandığı dönüşüm kredilerinde, limit ve faiz desteği arttı. Bu yıl şubat ayında destekleri arttıran Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, artan inşaat maliyetleri ve vatandaştan gelen talepleri göz önünde bulundurarak ikinci adımı attı. Önceki gün Resmî Gazete ’de yayımlanan yönetmeliğe göre yeni dönemde verilecek destekler şöyle:
Konut yapım ve edinme kredileri ile işyeri yapım kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. İşyeri edinme kredisi ise 250 bin lira oldu.
Evini yıkmak yerine güçlendirmek isteyenler için güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya çıktı.
Kredi limitlerinin yanında devletin verdiği faiz desteği de arttı. Güçlendirme ve konut yapım ve edinme kredilerinde faiz oranı (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana, işyeri yapım ve edinme kredileri ise 300 baz puandan 450 baz puana yükseltildi. Böylece Bakanlığın faiz desteği oranı güçlendirme ve konut kredilerine aylık 0.50 puan, işyeri kredilerine ise aylık 0.38 puana çıktı. Yani vatandaş aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılayacak.
Faiz destekli konut kredileri için vade en çok 10 yıl, işyeri kredilerinde ise 7 yıl olarak uygulanacak. Kredi alanlar, ödemelerini eşit taksitli ödeyebildiği gibi 2 yıla kadar anapara ödemesiz dönem de sunulacak.
Geçmişte bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 2 milyon liraydı, düzenleme ile 3 milyon liraya çıkarıldı.
Yukarıdaki bilgileri bir süre önce bir makalemde ele almıştım. Ancak geldiğimiz noktada inşaat malzemelerinde yaşanan fiyat artışları ve dolayısıyla inşaat maliyetlerinin yükselmesi, konut kiralarında meydana gelen astronomik rakamlar kentsel dönüşümüm yavaşlamasına sebep oldu. Konut sahiplerinin 2-2,5 yıl gibi kısa süreliğine de olsa kiralık ev bulamama ve yüksek kira ödeyememe riski, bazı koşullarda müteahhitlere ödenecek para veya evin küçülmesi gibi konularda anlaşma sağlanamaması dönüşümün ertelenmesine yol açmıştır.
Riskli yapılarında yürütülecek kentsel dönüşüm öncesi kişilerin birkaç yıl süre ile barınma ihtiyacına yönelik kiralık seçeneklerini değerlendirdiklerini anlatan Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, mevcut piyasa koşullarında artan kiralar ve azalan kiralıklar nedeniyle süreçlerin uzadığını söyledi.
Akdoğan, “Satılık ve kiralık konut piyasasının etkilediği çevreler arasında binası kentsel dönüşüme girecek olanlar da var. Gelinen noktada, bölgelerinde zaten yüksek seyreden fiyatlar ve kiralık konut bulmaktaki zorluklar nedeniyle bu kimselerin de daha uzun vadede beklemeye geçtikleri görülüyor. Birkaç yıl barınma ihtiyacını giderecek bir konut bulamazsa kişinin evinden çıkıp kentsel dönüşüme vermesi mümkün olmaz. Ayrıca görülüyor ki İstanbul özelinde, özellikle kentsel dönüşümün hızlı olması gereken ilçelerde fiyat artışları çok daha yüksek seyrediyor” dedi.
İstanbul genelinde konut satış fiyatlarında yıllık değer artışının yüzde 203, kiralarda değer artışının ise yüzde 150 seviyesinde olduğunu kaydeden Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, bu ortamda kentsel dönüşümün yoğun olduğu ilçelerdeki fiyat artışlarını da değerlendirdi.
Öğüt, “Kentsel dönüşümün en yoğun olduğu ilçeler; Bağcılar, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Büyükçekmece, Esenler, Esenyurt, Güngören, Küçükçekmece, Pendik, Şişli, Üsküdar ve Zeytinburnu. Kentsel dönüşüm bölgelerinde değer değişimine bakıldığında satış fiyatlarında en fazla artışın Beyoğlu, kirada en fazla artışın ise Esener’de olduğu görülüyor… Konut fiyatlarındaki değer artışını değerlendirirken konut üretim maliyetini göz önünde bulundurmak gerekiyor. Konut üretim maliyetlerindeki artış yeni konut üretimini yavaşlatıyor. Yavaşlayan konut üretimi ise konut arzını düşürdüğü için birinci el konut satış fiyatlarının yanı sıra, ikinci el konut satış fiyatı ve kiraları artırıyor” diye konuştu.
Yazar Zafer ÖZCİVAN‘ın Önceki Yazıları
İlginizi Çekebilir
2023 Yılında En Çok İlan Yayınlayan Sektörler Belli Oldu
Brezilya’nın Afrika’daki Varlığı
Angola’nın Çin Ziyareti ve Türkiye Angola’yı Neden Önemsemeli?