Konut Satışlarında Gerileme

Konut fiyatları ve kira bedelleri uzun zamandan bu yana kamuoyunda gündemde kalmayı sürdürüyor. Yazılı ve görsel basından izlediklerimize göre özellikle ev sahibi ile kiracı ilişkileri giderek gerilmiş gözüküyor. Hükümetin açıkladığı %25 zam oranı uygulamada çözüm olmamıştır.

Ev sahibi de kiracı da iddialarında haklılardır. Enflasyonun %84 olduğu günümüzde özellikle dar ve sabit gelirliler kira ödemekte zorlanmaktadır. Ancak diğer taraftan sadece bir evinin kirası ve emekli maaşıyla geçinen ev sahibi de haksız değildir. Geçim sıkıntısı çeken herkes bir nevi çözüm aramaktadır. Dolayısıyla her iki kesim için zor bir durum ortadadır.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, temmuzda yıllık bazda yüzde 12,9 azalan konut satışları, ağustosta yüzde yüzde 12,7 düştükten sonra, eylülde yüzde 22,9 azaldı.

Eylülde ülke genelindeki kredili konut satışlarındaki düşüş ise yıllık bazda yüzde 43’ü buldu.

İpotekli satışların toplam konut satışları içindeki payı sene başında yüzde 20,6 iken, eylülde yüzde 15’e geriledi.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa ve gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman sozcu.com.tr’ye anlattı.

Astronomik Fiyat Artışları

Konut satışlarındaki düşüşün en önemli nedenlerinden biri, artan fiyatların talebi düşürmesi.

Vatandaş son dönemde yüzde 80’leri aşan enflasyon karşısında temel ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanırken, konut fiyatları rekor kırmaya devam ediyor.

Merkez Bankası’nın (TCMB) son verisine göre, Türkiye genelinde konut fiyatları temmuzda bir önceki aya göre yüzde 8, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 173,8, arttı.

Bir konutun metrekare başı fiyatı temmuzda 13 bin 936 TL olarak gerçekleşti. Böylece 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ülke genelinde ortalama 1,3 milyon TL’yi aştı. Bu fiyat, İzmir’de 1,6 milyon TL’yi, İstanbul’da ise 2,2 milyon TL’yi aşmış durumda.

Satılık ev fiyatlarında yapılan artışları ‘astronomik’ olarak niteleyen ve bu artışların satılık evlere talebi azalttığını söyleyen İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, “Fiyatlar çok yüksek. İnsanların alım gücünün üzerinde fiyatlar isteniyor şu an. Bu, talebi azaltan en önemli etkenlerden biri” dedi.

Kısıtlı Kredi Kullandırımı

Kredili konut satışlarındaki düşüşün ilk nedenlerinden biri, bankaların kredi kullandırımının oldukça kısıtlı olması.

Belli bir birikimi olup, kredi çekerek ev sahibi olmak isteyen vatandaş, istediği miktarda konut kredisine erişemiyor. Bankaların kredi kullandırımı en fazla 500 bin TL ile sınırlı kalıyor.

Bu durum, ticari krediye erişmek isteyen iş dünyası için de geçerli. TCMB, ticari kredi faizlerinin yüzde 18’lere kadar düştüğünü açıklasa da iş dünyası kredi faizleri düştükten sonra krediye erişimlerinin iki kat zorlaştığını aktarmıştı.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, eylül ayı itibarıyla özellikle kredili konut satışlarındaki düşüşün son 16 ayın en düşük seviyesine gerilediğini ve sinyal verdiğine dikkat çekerek şu değerlendirmeyi yaptı:

“Kredi kullanımı veya kullandırımı çok ciddi düştü. Artık kredilerde sınırlamalar var, bu da piyasanın hızını düşürüyor. Bunda piyasanın etkisi olduğu kadar BDDK’nın kararları da etkili. Krediye ulaşım zorlaştıkça konut alım rakamları bundan doğal olarak etkilenecektir.”

‘Faizler Düşmedi, Arttı’

Kamu bankalarının konut kredi faizleri düşük olsa da kredi kullanımının oldukça kısıtlı olması, özel bankalardaki yüksek faiz oranlarına mecbur bırakıyor. Bu yüzden piyasadaki gerçek faizlerin özel bankaların kullandırdığı yüksek oranlı faizler olduğu belirtiliyor.

Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan, mayıs ayında konut sektörüne ilişkin destek paketi açıklamıştı. Bu paketteki şartları sağlayanlar için konut kredi faizleri yüzde 0,89-0,99 aralığında değişiyor.

Sağlayamayanlar için kamudaki konut kredi faizleri yüzde 1,29 iken, özel bankaların konut kredi faizleri ise yüzde 2,03’dan başlayıp, 2,70’i aşıyor.

Ancak, kamu tarafındaki düşük faizli konut kredilerine rağmen kredili konut satışlardaki düşüş eylül ayında yıllık bazda yüzde 43 düştü. Bu, son 16 ayın en düşük seviyesi.

Uzmanlara göre bu durum, faizlerin aslında gösterildiği gibi düşük olmadığının işareti.

Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, bu durumu şöyle anlattı:

“Kamu bankalarında konut kredi faizleri 1.29, özellerde ise bunun neredeyse iki katı. Tüketici kamu bankasına gittiğinde düşük faizli krediyi kullanabilirse, başat, oyun kurucu faiz bu olur. Ancak öyle olmuyor.

Kamu bankası 1.29 faizle kredi veriyorum dese de 2 milyon lira krediye ihtiyacınız varsa en fazla 500 bin lira veriliyor. Yani düşük faiz var ama kredi yok. O zaman gerçek başat faiz özel bankaların faizi oluyor. Onların faizi de yüksek. Bu da faizler arttı demek.”

Kredi Taksitlerine Güç Yetmiyor

Kredili satışları düşüren bir diğer etken de kredi taksitlerinin yüksekliği.

Konut kredisi kullananların ödemeleri gereken aylık taksit tutarları kamu bankalarında en az 21 bin TL’den başlıyor. Özel bankalarda bu tutar 30 bin TL’yi aşıyor.

Bu da eğer kamu bankasından kredi kullanılırsa, bankaya 10 yılda toplam 2,7 milyon lira ödenmesine, yani bir ev parası kadar da faiz ödenmesi anlamına geliyor.

Kredi eğer özel bir bankadan kullanıldıysa da toplam ödeme miktarı 10 yılda 3,7 milyon lirayı buluyor. Bu ise, satın alınan evin tutarından da fazla faiz ödemesi yapılması demek.

TL’den Kaçıp Gayrimenkule Yönelenlerde Azalış

Konut satışlarındaki düşüşün bir diğer nedeninin ise, birikimlerini TL’deki değer kaybına karşı korumak amacıyla gayrimenkule yatıranların sayısındaki azalış olduğu belirtiliyor.

Yılın ilk 6 aylık dönemde insanların varlıklarını korumak amacıyla gayrimenkule yöneldiklerini anlatan Ahmet Büyükduman, “İnsanlar TL’den çıkarak gayrimenkul satın almaya yöneldiler. Servet koruma saiki ile yapılan bu davranış satışları artırdı.

Ancak o dönem de demiştik: İnsanlar varlıklarını istedikleri yere park ettikten sonra bu dalga yavaşlayacaktır. Nitekim öyle oldu.”

Sosyal Konut Projesi Talepte Çekilmeye Yol Açtı

Satışların düşmesinde etkili olan bir diğer neden ise, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan 81 kentte Sosyal Konut Projesi.

500 bin konut ve 250 bin konutluk arsa ve 50 bin iş yerinden oluşacak projenin duyurulmasının ardından talepte bir çekilme gözlendiği, bunun da satışlara düşüş olarak yansıdığı belirtiliyor.

Nizamettin Aşa, konut satışlarında eylülde yıllık yüzde 22,9’luk düşüşte, sosyal konut projesinin de etkili olduğunu aktaranlardan.

Aşa, “Bu proje, toplumun bazı kesimlerinin konut taleplerinde çekilmeye neden oldu ve bu çekilme devam ediyor. Bu da satışlardaki düşüşte kendini gösteren bir etken” diye konuştu.

Yabancıya Satışlar Hız Kesti

Yılın ilk 9 ayında satılan yaklaşık 1 milyon konuttan 50 bini yabancıya satılsa da temmuz ayından bu yana yabancılara yapılan konut satışlarında düşüş gözleniyor.

Bu satışlar haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 81,8 artarak 8 bin 630’a yükselmiş ve rekor kırmıştı.

TÜİK verilerine göre, yabancıya yapılan satışlar hazirandaki yüzde 81,8’lik artıştan sonra temmuzda yıllık yüzde 12,4; ağustosta yüzde 10,1 azaldı. Eylülde ise yüzde 23,8 azalarak 5 bin 49’a geriledi. Bunun da toplam satışlardaki düşüşü desteklediği belirtiliyor.

Hükümetin uygulamaya koyduğu ilk evim ilk işyerim projesi kamuoyu tarafından yoğun ilgi görmüş ve beş milyonun üzerinde başvuru yapılmıştır. İlk etapta 500.000 konut olarak açıklanan proje için yaşanan talep sayısı dikkate alınarak yeni projelerin devreye gireceği çevre bakanlığı tarafından açıklanmıştır. Konut fiyatlarının düşmeye başlaması ve satışlarda gerileme görülmesinde en büyük etken ilk evim ilk işyerim projesidir.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 32,5 artarak 49 bin 644 oldu.

Eylül ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye’den bin 196 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 592 konut ile İran, 433 konut ile Irak vatandaşları izledi.