Toplumun en temel ihtiyaçlarından bir olan barınma ihtiyacı insanlık yaşadığı sürece devem eden ve gün geçtikçe artan önemi ile gündemde kalmaya devam eden faktördür.
Gelişen ekonomi, artan nüfus ve demografik analiz gereği konuta olan ihtiyaç da bitmeyecektir. İçinde yaşadığımız süreçte her aile bir yuva sahip olmak ister ve en doğal hakkıdır. Öyle ki yaşadığımız ekonomik krizin de getirdiği etkiler nedeniyle barınma ihtiyacı her geçen gün artmaktadır.
Yukarıda bahsettiğim gibi ülkemizin demografik analizine genç nüfus açısından bakacak olursak;
(2021 yılı verilerine göre)
0-4 yaş grubu 5,913609 kişi, genel nüfusun %6,98’i
5-9 yaş grubu 6,624,202 kişi, genel nüfusun %7,82 si
10-14 yaş grubu 6,438,152 kişi, genel nüfusun &7,60’ı
15-19 yaş arası 6,229,709 kişi genel nüfusun %7,36 sı
20-24 yaş arası 6,741,580 kişi, genel nüfusun 7,96’sı olmak üzere
0-24 YAŞ ARASI =31,947,252 KİŞİ VE GENEL NÜFUSUN %37 sini oluşturmaktadır.
Yukarıdaki analize neden ihtiyaç duyduğum konusunda ülkemizin genç nüfusu yani evlenme, barınma ihtiyacı gelecek veya şimdiki dönemde oluşacak konut gereksinimi hakkında fikir verecektir. Ülkemizde evlenme yaşı yaklaşık yirmi beş olduğunu varsaydığımızda bu yaşa kadar olan nüfus ev kurma ve konut edinme gayreti içine gireceklerdir. Dolayısıyla konut ihtiyacı her geçen dönemde artacak gibi duruyor. Hal böyle olunca da gayrimenkul yatırımı, enflasyona karşı korunmanın geçerli yolu olduğu ortadadır. Tasarruf sahipleri de hem gelir elde etmek hem de rant sebebiyle gayrimenkule yönelmektedir.
Bugün özellikle büyük kentlerimizde yabancı uyruklu vatandaşların konuta olan talepleri de fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Bundan birkaç gün öncesine kadar ülkemizden 250.000 dolarlık ev alana yurttaşlık verilmekteydi ve bu da yabancılar için kolay vatandaşlık anlamına da geliyordu. Ancak son yapılan değişiklikle bu rakam 400,000 dolara yükseltildi ve artık vatandaşımız olmak isteyen yabancı uyruklu vatandaşlar 400,000 dolarlık yatırım yapmak zorunda kalacaktır. Fakat vatandaşlık için belirlenen değerin %160 arttırılması bizim için de konut fiyatlarının yükselmesine hatta kira bedellerinin artmasına da sebep olacaktır.
Kira konusuna değinmişken gene büyük kentlerimizde kira bedelleri astronomik şekilde artmış hatta kiralık konut sıkıntısı çekilmektedir. Bazı semtlerde kiraların %300 oranında arttığını yazılı ve görsel basından takip ediyoruz. Burada ev sahipleri de kiracılar da kendilerini savunmakta haklıdırlar. Çünkü yaşadığımız enflasyon oranları hiç de küçümsenecek oranda değildir ve devam edeceği de yetkililer tarafından dile getirilmektedir.
Banka faizlerinin düşük olması, tasarruf sahiplerini konut alımına teşvik etmektedir ve iktisat kanunu gereği talep fazlası oluştuğundan hem konut fiyatları hem kira bedelleri yükselmeye devam etmektedir. Ev sahipleri, yaptıkları yatırımın karşılığını almanın yanında, kendilerini enflasyona karşı korumak isteyeceklerinden en yüksek kira gelirini elde etmek istemektedir. Kiracılar ise gelirlerinin TÜİK in açıkladığı enflasyon oranlarına göre belirlendiği için haklı olarak ev sahiplerinin taleplerine cevap veremeyebilirler. Bunun en optimal yolu, TÜİK in açıkladığı TÜFE ve ÜFE enflasyon oranlarının ortalaması arasında kira zammı yapılmasıdır. Çünkü üretici fiyatları yakın gelecekte tüketici fiyatlarına yansıyacaktır. Her ne kadar yaşadığımız enflasyon TÜİK in verilerinden çok daha yüksek olsa da adaletli olmak, kiracıyı da ev sahibini de memnun edecek bir tutum olacaktır. Ev sahipleri de kiracılar da birbirlerinin haklarını korumaya özen göstermelidir.
Bir diğer konu da özellikle site ve apartman yaşamı gereği ödenmesi kaçınılmaz olan yönetim, yakıt, elektrik, su gibi giderlerdir. Geçtiğimiz yılbaşında doğalgaz ve elektriğe gelen zamlar aile bütçelerini karmakarışık bir hale getirmiştir. Ev sahiplerini ve kiracıları zor durumda bırakan astronomik rakamlar ister istemez tasarruf tedbirleri alınmasını zorunlu kılmıştır.
Sonuç olarak ev sahipleri de kiracılar da zor durumdadır ve yukarıda yazdığım TÜFE+ÜFE/2 formülü uygulanmalıdır.
İngiltere merkezli küresel gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank, global konut fiyatları endeksi 2022 ikinci çeyrek sonuçlarını yayımladı.
Dünyadaki 150 kenti kapsayan rapora göre, Türkiye’nin üç büyük şehri listeye damgasını vurdu.
Son bir yıllık fiyat artışına bakıldığında dünyada konutların en fazla değer kazandığı yer yüzde 184.9 ile İstanbul oldu.
Ankara yüzde 165.4 ile ikinci, İzmir yüzde 150.9 ile üçüncü, Miami yüzde 34 ile dördüncü sırada yer aldı.
Türk şehirlerinin listede zirvede yer alması raporda, enflasyonun yüzde 80’e ulaşması, artan inşaat maliyetleri ve arz eksikliğine bağlandı.
Konutların en çok arttığı ilk 20 şehir arasında ABD’den 9 kent yer alırken, piyasanın yılın ikinci yarısında zayıflaması bekleniyor.
Knight Frank endeksine göre 150 şehrin 12’sinde konut fiyatlarında düşüş görüldü.
Resesyon korkuları, artan enerji fiyatları ve jeopolitik kaygıların hakim olduğu dünya ekonomisinde faiz artışları ile birlikte konut piyasasında düzeltme bekleniyor. Aşağıdaki tabloda dünyanın önemli kentlerinde konut fiyatlarında görülen artışı içermektedir.
Yazar Zafer ÖZCİVAN‘ın Önceki Yazıları
İlginizi Çekebilir
2023 Yılında En Çok İlan Yayınlayan Sektörler Belli Oldu
Fuzul GYO’dan Avcılar Ispartakule’de Yeni Konut Projesi
Ege Yapı Urla Kekliktepe Villaları