İnşaat Tedarik Dergisi

İnşaat – Yatırım – Proje – Ulaştırma – Mimarlık – Enerji – Maden

En Büyük Kentsel Dönüşüm Projesi Kayseri Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesi

Tasarımı Sabri Paşayiğit’in kurucusu olduğu Sabri Paşayiğit Architects’in olan Kayseri Büyükşehir Belediyesi’nin en önemli projelerinden Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesi, adım adım ilerliyor.

2005 yılından beri çalışmalarına devam eden ve son yıllarda ağırlıklı olarak master plan, kentsel dönüşüm, karma kullanım gibi büyük ölçekli projeler üreten Sabri Paşayiğit Mimarlık, hayata geçirdiği birçok konut, ticari ve kamu yapısı ile beraber, farklı ölçeklerde ve farklı sektörlere yönelik mimari tasarımları ile geniş bir portfolyoya sahiptir.
Ortadoğu, Afrika, Rusya, Özbekistan ve Azerbaycan başta olmak üzere yurtdışı projeleri sayesinde birçok farklı iklim, kültür ve kentsel dokularda mimari projeler üretmiştir. 2016 yılında kurdukları SPAcademy kapsamında, ekibine mesleki ve kişisel gelişim eğitimleri vermeye devam etmektedir. 2018 yılından itibaren mimari proje üretim süreçlerinde tamamen BIM Sistemine geçen Sabri Paşayiğit Mimarlık, Ekim 2018 itibariyle Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından verilen “Tasarım Merkezi” ünvanına sahip olmuştur.

Ofisin kendi anlatımıyla Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesini sizler için derledik.
Projenin farklılıkları

  • 1,2 milyon metrekare inşaat alanına sahip, %65’ini yoğun yapılaşmanın oluşturduğu, kentin dönüşüme en çok ihtiyaç duyan ve en merkezi alanı * 20.000 kişi ile görüşülmesi planlanan ve ilk etaptaki hak sahipleri ile 2 ay gibi bir sürede %100 anlaşmanın sağlandığı, halkın sahiplendiği ve söz hakkına sahip olduğu bir kentsel dönüşüm projesi
  • Çok kısa bir sürede anlaşmaların imzalanıp, 1. etabına başlanan ve etabın mimarisinin tamamlanmasından sonra yine çok hızlı bir şekilde inşa edilmeye başlanan proje
  • Proje halk tarafından seçildikten sonra, Belediye tarafından bir uzlaşma ofisinin kurulduğu ve 20.000 hak sahibi ile birebir görüşmelerin yapıldığı proje
  • Meclisin onayından geçtikten sonra, 10 adet mimari ofise verilen ve içinden seçilen 3 adetin halk oylamasına sunulduğu ve birincinin uygulandığı ilk proje
  • Süreç yönetiminde, proje alanına ve Kayseri halkına özgü birçok farklı “ilk”e imza atılan, halka seçme hakkı tanınan ve halk ile beraber inşa edilen bir proje Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesi, işlevselliğini kaybetmiş, maddi değerini yitirmiş, güvenlik sorunları yaşayan, yol, otopark ve yeşil yetersizliğinin yanında ağır altyapı sorunlarıyla karşı karşıya kalan, eskiyen yapılarında nefes alınamayan, deprem ve afet riski taşıyan Sahabiye ve Fatih Mahalleleri’ni hak ettiği değere kavuşturmak için gerçekleştirilen, Kayseri’nin şimdiye kadarki en büyük projesidir. Toplam taban alanının %70’sinin binalarla dolu olduğu bölgede, 700 bina, 5800 birim bulunmakta, bu da anlaşılması gereken hak sahiplerinin yaklaşık 20.000 kişi olduğunu göstermektedir. Buna göre 16 Ocak 2015 tarihinde dönüşme kararı alınan bölgede, rekor bir süre ile ilk etapta başlayan görüşmelerde %100 anlaşma sağlanmıştır. Etaplar halinde gerçekleştirilecek projenin 1.Etabının uygulamasına başlanmıştır.
  • Projedeki Sosyal Alan Dağılımı ve İşlevleri:
    Proje alanının dönüşümünden önce, bölgede bulunan 700 binanın %60’ı konut, %40’ı ise ticaret ve ofis kullanımı olan yapılardı. Sahabiye Kentsel Dönüşümü için seçilen proje kapsamında ise, öncelikle yine bu fonksiyonların dağılımının dengeli olmasına karar verilmiştir. Ofis ve konut kullanımlarının yanı sıra, proje alanında birçok sosyo-kültürel yapı ve geniş sosyal alanlara da yer verilmiştir. Öncelikle, projede Cumhuriyet Meydanı’nı ve İnönü Parkı’nı bağlayan bir yeşil bulvar aksı tasarlanmıştır. Bu bulvar üzerinde opera binası, cami, alışveriş ve cafe alanları gibi sosyal alanlar kurgulanmıştır ve Cumhuriyet Meydanı girişi yeniden düzenlenerek, kentin tarihi surları ile bir arada bir tasarım gerçekleştirilmiştir. Ayrıca proje alanında Semt Pazarı, Okul, Tarihi Yapıları gibi birçok sosyal donatıya yer verilmiş olup, Tarihi Kayseri Evlerinin yeniden yorumlandığı, insanların vakit geçirebilecekleri bir kültür sokağı tasarlanmıştır.
    Projenin lokasyonu, lokasyon anlamında sunduğu avantajlar, proje değerine eklediği katma değer: Proje alanı, Kayseri ilinin merkezindeki Kocasinan Mahallesi’nin Sahabiye ve Fatih İlçelerini kapsamaktadır. Proje alanının doğusu kentin en çok kullanılan İstasyon Caddesi, kuzeyi ana cadde olan Kocasinan Bulvarı, batısı ve güneyi ise Ahmet Paşa Caddesi ile çevrelenmiştir. Tren güzergahının geçtiği Sivas Caddesi ve Kayseri Erkilet Havalimanına bağlantısı da oldukça kolaydır. Kentin bu denli merkezinde yer alan bir proje, lokasyon anlamında çok şanslı bir konumda yer almaktadır. Kentin tam merkezinde yaşanan böyle bir dönüşüm , kentin çehresini tamamen değiştirebilecek bir özelliğe sahiptir. Proje için kullanılan “Kayseri Gelişiyor, Sahabiye Dönüşüyor” sloganı da, bu projenin aslında Kayseri’nin tamamını etkileyecek bir proje olduğunu çok net ortaya koymaktadır. Ancak, böyle bir konumda böyle büyük bir alanın dönüşümünü yapmak, projeye büyük bir sorumluluk da yüklemektedir. Bir Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan, kentin merkezindeki bir kentsel dönüşüm projesinin, lokasyonun avantajını kullanarak, aynı zamanda lokasyonun merkezi olmasından kaynaklanan trafik ve benzeri dezavantajları da çözümleyen bir tasarım geliştirmesi gerekmektedir. İşte Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesi’nde gerçekleştirilmesi hedeflenen konulardan en önemlilerinden biri de budur. Projenin sektöre kattığı yenilikçi yaklaşımlar:
    1- Süreç meclis onayı ardından 10 mimarlık ofisinin bölge çalışmalarıyla başlamıştır. Seçilen 3 proje, bir lansman ile kamuoyuna 1 ay süreyle oylamaya sunulmuştur. Halkın uygulanacak projeyi kendisinin seçtiği bir proje olarak ilktir.
    2- Birbirini takip eden 3 adım; Resmi çalışmalar ardından proje ,son olarak saha ve uzlaşma çalışmaları paralel olarak yönetilmiş bu da süreci hızlandırmıştır.
    3- Uzlaşma ofisi kurulmuştur, ilk etap için 2 ay gibi rekor bir sürede hak sahiplerinin 0’ü ile anlaşma sağlanmıştır.
    4- Hak Sahiplerine seçme hakkı sunulmuştur. 23 kişilik mimar, mühendis, şehir plancısı, harita müh., bilgisayar müh. vs gibi alanlardan oluşturulan ekip, evlerin değerlerini puanlayarak çıkarmışlardır. Sonra o puan değerinde hak sahiplerine ev, ofis, ticari alan veya puan satın alma / para karşılığında iade seçenekleri sunulmuştur.
    5-Puanlama bazlı değerleme süreci için özel yazılım hazırlanmıştır. Bu program hak sahiplerine sürecin adil ve net olduğunun güvenini vermiştir.
    Projede uygulanan yönetim sistemi modeli:
    Kentsel dönüşüm kanunu (5393 sayılı kanun 73. Madde ve 6306 sayılı kanun) kapsamında proje alanı içerisinde bulunan hak sahipleri uzlaşarak, taşınmazlarının yıkımı sağlanıp, kentsel tasarım mimari projesinin yapılıp, hak sahiplerine taşınmazlarını verip, kalan taşınmazların proje finansı için müteahhit (kat karşılığı vs) kısmı bulunmaktadır.
    Projede Yeşil Dönüşüm:
    Mevcut proje alanında 515000 m2’de yeşil alan hiç bulunmayıp, yeni uygulanacak proje ile alanın 350000 m2 rekreasyon alanı olarak planlanmaktadır. Ayrıca bu yeşil alan, mevcutta bulunan eski çevre yolu boyu uzanan İnönü parkına dik şekilde uzatılarak cumhuriyet meydanına kadar yeşil alan sürdürülmüştür. Böylece cumhuriyet meydanından başlayan yeşil alanın tüm şehir etkileyecek şekilde sürekliliği sağlanmıştır. Reel değerler spk lisanslı kuruluşlara hazırlatılıp, dönüşüm modeli ve uzlaşma bunun üzerine yapılmakta olup, yaklaşık mevcut değere göre 2.75 kat değer artışı öngörülmektedir. Mevcut Durum ile dönüşüm sonrası oluşacak projenin kentin insanına sağlayacağı manevi değerler, katkılar neler olacak? Köhneleşen dönüşüm alanında, emniyetten ve valilikten gelen suç oranlarının gün geçtikçe artması, sosyal alanların olmaması, bununla birlikte boşalan ve kiracı sayısı artan taşınmazlarda güvenlik zafiyetlerinin doğmasıyla bu proje çalışmaları daha da hızlandırılmıştır. Yeni tasarlanan projede çıkmaz sokakların olmayışı, fonksiyonların planlı bir şekilde ayrıştırılması, aydınlatma ve güvenlik noktalarının artırılmasıyla suç oranlarının azaltılması hedeflenmektedir.
    Değişimle birlikte Sahabiye;
  • Değerine değer katan
  • Çocuklara güvenli ve huzurlu bir çevre sunan
  • Modern ve estetik yapısıyla bir cazibe merkezi olan
  • Parkları ve yeşil alanlarıyla insana nefes aldıran
  • İş dünyası ve finans sektörüne sınırsız fırsatlar sağlayan
  • Cadde sokak ve otoparklarıyla hayata kolaylaştıran
  • Mimari anlayışı, teknolojik alt yapısı ve imkanlarıyla geleceğe hazır
  • Engelsiz, insana ve çevreye duyarlı, enerjiyi koruyan
  • Tarihi ve kültürel mirasıyla turizme can katan bir bölge haline gelecektir.
    Projenin sürdürebilirlik konusunda önemli özellikleri nelerdir?
    Marka Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesi, tüm süreçleri Kayseri Büyükşehir Belediyesi’nin kendisi tarafından yürütülen, hem bu hem büyüklüğü ve kapsamı, hem de merkeziliği sebebiyle, belediyenin en özel projelerinden biri olarak kabul edilen ve bu anlamda Kayseri’nin gözbebeği olan bir projedir. Büyükşehir belediyesinin tüm süreçlere dahil olması, bu kentsel dönüşüm projesinin, diğer birçok projeden farklı bir bakış açısıyla ele alınmasını sağlamıştır. Öncelikle, proje sadece kendi alanını değil, tüm kenti ilgilendiren bir proje olarak görülmüş ve bu bağlamda, alanın çevresindeki yol bağlantılarını düzenlemek, trafik ve altyapı problemlerini çözmek, kısacası sadece kendini değil, çevresini de geliştiren bir proje olmasını sağlamak için çalışılmıştır.
    Ekonomik Kayseri’nin finansal anlamda en çok para, mesai ve sabır gerektiren projelerinden biridir. Böyle bir proje tasarlanırken, kendi kendine yetebilen ve içindeki fonksiyonları besleyebilen bir proje alanı yaratılmak istenmiştir. Öncelikle, projenin başındaki %60 konut, %40 ofis ve ticari alanlar kriterlerine bağlı kalınmıştır. Bu sayede, proje alanında yaşayanların ve çalışanların, proje alanında kazanacakları ve harcayacakları bir senaryo ile fonksiyonlar yerleştirilmiştir.
    Sosyo-Kültürel
    Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesi’nin en önemli özelliklerinden biri de, proje alanı içerisindeki tarihi yapıları koruması ve onların çevrelerini düzenleyerek, kamu kullanımına açılmasını sağlamaktır. Projendeki ana bulvar aksının kurgusu da aslında bu şekilde gelişmiştir. Bulvarın başındaki meydan, tarihi surlar ve cami ile başlayıp, modern yapılara uzanan geçmişten, geleceğe bir yolculuk teması ile yola çıkılmıştır. Ayrıca Kayseri tarihi binalarının yeniden yorumlanmasıyla, oluşturulan sokak ticaret kültürü de oldukça önemlidir.
    Tüm bu tarihi değerlerin yanı sıra, proje alanındaki okul, cami, valilik, opera binası ve semt pazarı gibi yaklaşık 26.500 metrekarelik bir donatı alanı ve buna ek olarak, geniş peyzaj ve su öğeleri ile desteklenen 350.000 metrekarelik yeşil sosyal alanlar yer almaktadır.
    Kaynak Kullanımı
    Sahabiye Kentsel Dönüşüm Projesi, kentin kurgusunu değiştiren bir projedir. Kentteki yeşil alan azlığı ve kullanılmayan parkları, bulvar aksı ile bağlayıp erişilebilir kılmıştır. Kentin içinde bir yürüyüş aksı yaratmıştır. Az sayıda ve kopuk tarihi değerleri, tasarım ile bir araya getirmiştir. Havamania kriterleri baz alınarak mimari projeler çizilmiştir.
    Üstünde Durulması Gereken Önemli Noktalar:
  • Artık projelerden öte kentler yarışıyor. Kentlerin yaşam kalitesini yükseltmesi ve estetiği ile beraber fonksiyonel kurgulanması da çok önemli. Sahabiye Dönüşüm projesinde bu hedeflenmekte.
  • Avrupa’da, tasarımları ve işleyişi ile iz bırakan şehirlere nasıl benchmark çalışmaları düzenliyorsak, biz de Kayseri’nin, Sahabiye projesi ile kentsel dönüşüme örnek oluşturabilecek ve dünyanın her yerinden insanların örnek almak için gelebileceği bir yer yaratmak istiyoruz.
  • Kayseri’nin yıllar öncesinde sahip olduğu kimliği, tasarımımızdaki Tarihi Kayseri Sokağı gibi dokunuşlarla yeniden kazandırmayı planlıyoruz.
  • Projenin mevcut durumundan bahsedilmeli.
    Hangi aşamada?
    Proje Tipi: Devam Eden
    Yatırımcı / Geliştirici: Kayseri Büyükşehir Belediyesi
    Mimari Tasarım: Sabri Paşayiğit Architects
    Proje Adresi: Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Sahabiye Ve Fatih Mahallerini Kapsayan 51 Hektarlık Alan
    Proje Yatırım Değeri: 4 milyar TL
    İnşaat Başlangıç Tarihi: 15/05/2017
    İnşaat Bitiş Tarihi: 15/08/2028
    Toplam Arsa Alanı (m²): 515.000 m²
    Peyzaj Alanı (m²): 350.000 m²
    Toplam İnşaat Alanı (m²): 1.150.000 m²
    Peyzaj Alanı: 350.000 m²
    Sosyo-kültürel Alan: 26.500 m²