İnşaat Tedarik Dergisi

İnşaat – Yatırım – Proje – Ulaştırma – Mimarlık – Enerji – Maden

Tesis Teknik Müdürü Nedir, Sorumlulukları nelerdir?

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği (UTTMD) Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ali Güler’e çalışmalarını, sektörde tanım karmaşası yaşanan tesis teknik müdürlüğünü ve merak edilen konuları sorduk.

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği (UTTMD), ülkemizde tesis tanımına giren otel, AVM, hastane, fabrika gibi binaların tesis teknik yöneticilerini bir araya getiren bu mesleki organizasyon ülke ekonomisine katkı sağlamayı ve modern tesis yönetiminin gerektirdiği hizmet ve projeleri belirleyerek, tesis yöneticilerini akademisyenlerle, tedarikçilerle, yerli ve yabancı uzmanlarla bir araya getirmeyi hedefleyen ve sektörde önemli bir yere sahip bir dernek. UTTMD’nin çalışmalarını ve sektörde tanım karmaşası yaşanan tesis teknik müdürlüğünü Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ali Güler’den dinledik.

Kısaca kendinizi tanıtırmısınız

Ali Güler ben, 1975 istanbul doğumluyum. Aslen Sivaslı’yım. Kocaeli Üniversitesi iklimlendirme soğutma Fakültesi mezunuyum. Yaklaşık olarak 1998 yılından beri baba mesleği olan otel sektöründe bulunuyorum. Teknik Servis Departmanında teknisyen olarak başladım..

Teknik servis departmanının her kademesinde çalıştım, teknisyen, tekniker, supervizör ,Teknik Müdür Yardımcısı ve Teknik Müdür. Halen İstanbul güneşlide bulunan Arel Üniversitesinin mal sahibi olduğu 56.000 m2 lik 400 odalı otelinin şantiye devir almalarını tamamlayıp işletmeye devir ettiğimiz tesisde, teknik müdür olarak devam etmekteyim. Son 3 yıldır üyesi olduğum UTTMD Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneğinde yönetim kurulu başkan yardımcısı olarak görev yapmaktayım.

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği (UTTMD)

UTTMD nedir?

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği, 10 Aralık 2010’da hizmete girmiştir. Ülkemizde tesis tanımına giren otel, AVM, hastane, fabrika gibi binaların tesis teknik yöneticilerini bir araya getiren bu mesleki organizasyon ülke ekonomisine katkı sağlamayı ve modern tesis yönetiminin gerektirdiği hizmet ve projeleri belirleyerek, tesis yöneticilerini akademisyenlerle, tedarikçilerle, yerli ve yabancı uzmanlarla bir araya getirmeyi hedef almıştır.

Bu süreçte tesislerin omurgası olan tesis teknik yöneticilerinin doğru bilgilendirilmesi, kamu yönetiminin tesis yönetimi için belirlediği tüzük ve yönetmelikler ile tesis yönetimi ve bakım gerekliliklerinin tesis yöneticileri tarafından tam olarak anlaşılmasını amaçlamaktadır.

UTTMD üyesi nasıl olunur ve üyeler nelerden faydalanır?

Yasal mevzuatları ve yönetmelikleri yakından takip eden UTTMD, üyeleriyle paylaştığı iş fırsatlarının yanı sıra; tesislerin teknik yapısını ve yönetimi ilgilendiren güncel konularla ilgili olarak düzenlediği eğitim, seminer, konferans, kokteyl gibi etkinlikler düzenleyerek üyelerinin bireysel ve kariyer gelişimine katkıda bulunmaktadır.

Bu kapsamda üyelerimiz whatsapp gruplarında fikir alışverişi yapabilmektedir. Bu sayede düzenlenen etkinliklerden de düzenli olarak haberdar olmaktadır. Whats app grubumuzda teknik yönetici arkadaşlarımız ve son dönemde aramıza katılan çözüm ortağı firmaların temsilcileri de yer almaktadır. İşletme teknik yöneticiler ile teknik hizmet sağlayan ya da ürün tedarik eden firmalar bu çevrimde yer alarak ortak konuşlarda dayanışma içinde sorunların çözülmesini sağlıyoruz. Aynı zamanda iş bulma ve personel yönlendirme yönünden de epeyi faydalı olmaktadır.

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği (UTTMD)

Yaklaşık kaç üyeniz var ve üye olma şartları nelerdir?

230 civarında her gün artan bir üye potansiyelimiz var, tesislerde teknik yönetici, teknik müdür, teknik müdür yardımcısı ve süpervizör ve gelecekte teknik müdür olma planı olan teknisyen arkadaşların yanı sıra tedarik ve teknik hizmet veren firmalar derneğimize üye olabilirler.

Sosyal sorumluluk projelerinde dernek olarak katkılarınız nelerdir?

Su ve çevre ile alakalı konferansa destek verdik. Ayrıca ,covid 19 sonrası kurulan bizim gibi yaklaşık 9 derneğin de içinde bulunduğu ‘İklimlendirme Teknik Kurulu’na 3 mühendis arkadaşımızla katılarak işletmelerde ve tesislerde alınacak önlemler ile ilgili ortak çalışmalar yapıyoruz. ZeroBuild sanal forumuna destek veriyoruz.

Trktyd ‘Kentsel Tesis Yönetim Derneği’ ile teknik konularda protokol yapıldı. Diğer tesis yönetim derneği olan Trfma ile de eğitimlerimizi ortak planlayarak daha çok kitleye ulaşmasını hedefliyoruz.Bu ve bunun gibi toplum yararına ülke ekonomisine fayda sağlayan çalışmalarda bizler ve değerli UTTMD ailemizdeki arkadaşlarımız her zaman elini taşın altına koyarız.

Tesis Tanımını yapacak olursak tesis nedir?

Uluslararası standart koyucu kuruluşların ve akademik çevrelerin yaptığı tanımlara göre tesis; Bir işin yapıldığı, kolaylaştırıldığı tertibat ve mekanizmalardan oluşan bina veya binalar grubudur.

Tesisler

Tesis Yönetimi, işlevsel yapısının çerçevesini çizen milli veya uluslararası yasa, yönetmelik, kültür ve uygulamalar etkisinde tanımlanan süreçler içermektedir. Yatay ve dikey, ticari veya endüstriyel binalar tesis kapsamına girer.

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği (UTTMD)

Örnek olarak:

Siteler, oteller, hastaneler, plazalar, residence ve tatil köyleri, üniversite kampüsleri, okullar, ofis kompleksleri, kamu binaları, spor tesisleri, toplantı binaları ve fuar merkezleri, fabrikalar, şirket binaları, alışveriş merkezleri, ofis kompleksleri, hava limanları, telekomünikasyon binaları ile üretim merkezleri binaları tesis tanımı içine alınmaktadır.

Tesis Teknik Yöneticisi nedir ne iş yapar sorumluluk alanı nelerdir?

Tesis Teknik Yönetimi görev alanı kapsamına giren teknik hizmetlerin en etkin şekilde yerine getirilmesini sağlamakla yükümlü yöneticidir. Bunun için gerekli olan teknik kadronun kurulması bu kadronun yıl içerisinde yapılan eğitimlerle donanımlı ve verimli hale getirilmesi.

Tesis Teknik Yönetimini, binaların koruyucu bakımlarının yapılması (günlük, haftalık 3 aylık, 6 aylık ve yıllık bakım cetvelinin hazırlanması bunu standart bir şekilde yaptırılması ve de yaşayan bir binadaki rutin olacak arıza onarım ve kontrollerinin yapılması ve planlanması bununla ilgili bütçe çalışmalarının yapılması Tesis Teknik Yönetimi kapsamında olan hizmetlerdir.

Tesislerde su ve hava yönetimi ile su ve hava kalitesinin yükseltilmesi, enerji ve atık yönetimi gibi alanlar teknik yöneticilerin sorumluluk alanındadır. Su ve hava yönetimi konularına girersek içinden çıkamayız başlı başına bir program konularıdır.

Tesislerde Teknik Müdür görevini kimler yapabilir?

Elektrik, Makine mühendisi olan arkadaşlarımız bu görev için uygun arkadaşlar. Ayrıca yıllardan beri teknik kadrolarda çalışmış kendisini yetiştirmiş hem inşai kısmında binaların teslim alınma aşamalarında bulunmuş ve işletme kadrolarında bulunmuş arkadaşlarımız ver tekniker ve teknisyen arkadaşlarımız bu görevi yapabilirler.

Teknik konuları bilmesi bir teknik müdür için yeterli midir?

Herşey den önemlisi sürekli gelişen Endüstri 4.0 derken IOT derken Endüstri 5.0 sürekli gelişen teknolojiler ve bununla birlikte kullanılan sistemlerin çağa ayak uydurması yenilenmesi ve gelişmesi, öncelik verilmesi gereken ‘sıfır enerji binalar’ gibi yaşayan tesislerimizi kendi kendine yetebilecek teknolojilerle donatmak ve her şeyin ötesinde teknik sistemleri standardında yönetmek mutlaka bulunduğumuz tesise değer katacak ve ömrünü uzatacaktır. Bu sebeple bu görevdeki arkadaşların mutlaka yenilikleri ve teknolojileri yakından takip etmeli ve tesisinde uygulaması gerekmektedir. Teknik Müdürlerin gelişime açık olması ve sürekli kendini geliştirmesi gereklidir. UTTMD olarak da gerek üyelerimize gerekse tüm sektör de bulunan meslektaşlarımıza eğitimler ve bilgi paylaşımları yapıyoruz.

Hem kendimiz hem de arkadaşlarımızı daha donanımlı yapabilmek amacı ile son zamanlarda pandemi nedeniyle zoom toplantıları ve eğitimleri ile devam ediyoruz. Bu eğitimler tüm sektör çalışanlarına ve ilgililere açık bir platformda yapılıyor. Akabinde you tube sayfamıza yükleyerek katılamayan yada tekrarını izlemek isteyenler için paylaşıyoruz..

Teknik müdür olarak karşılaştığınız sorunlar başlıca nelerdir?

Ülkemizde mevcut duruma bakıldığında Tesis Teknik Yönetim alanında büyük bir karmaşa ve gelişigüzellik görülmektedir.

Ben ve benim gibi bir çok teknik müdür arkadaşımız Milyonlarca dolara mal olan pahalı tesislerin yönetimi için tesisin inşaat ile ilgili tüm işlerinin tamamlanmasına ve tesisin açılmasına bir iki ay kala göreve getirilir, kısıtlı imkanlarla ve kısıtlı kadro ile tesiste yapılan işleri kontrol edip teslim alması beklenir.

Sizce olması gereken süre nedir?

Teknik müdür olarak görev alacak arkadaşın proje aşamasında işe alınıp mimari inşaat elektrik ve mekanik projelere dahil edilmesi o tesisin sürdürülebilirliği ve yaşanabilirliği için olmazsa olmazdır.

Bir proje düşünün, en ucuz mimarlık ofisi ile çalışmış, en düşük teklif veren inşaat, elektrik, mekanik, firmalara işi vermiş ve kullandığı ürün seçimlerinde de piyasa standartlarının altında ürün seçmiş! Hangi teknik müdür böyle bir tesiste yaşanacak sorunların işin üstesinden gelebilir? Böyle bir tesisin kaçınılmaz yazgısı şudur: Her yıl artan bakım onarım yenileme maliyetlerine yenik düşmek.

Teknik müdür işi yapamıyor” durumuna düşer ve başarısızlık kaçınılmaz olur. Teknik Müdür seçiminde örnek olarak ilgi düzeyi az olan mesleklerden seçim yapılabilmektedir.

Bazen bir deprem mühendisi, bir inşaat mühendisi bir mimar veya bir güvenlik müdürü mal sahipleri tarafından teknik müdür olarak seçilebilmektedir. Yalnız başına bir elektrik mühendisi, yalnız başına makine mühendisi dahi tesis teknik yönetiminin tüm boyutlarına hakim olması mümkün değil.

Mesleğin tanımlı olmaması
Tesis Yöneticiliği mesleğinin ve bu kapsamda Teknik Müdürlük ve tanımlı olmaması hukuki temel eksikliği yaratır. Tesis Teknik Yönetiminde ülkemizdeki en önemli eksikliktir. Hukuken tanımı olmayan bir görev kümesini icra eden kişinin karşılaşabileceği kaza ve tesis güvenliği gibi sorunlu durumlarda hukuken sorumlu tutulması böylece bir ikilem yaratmaktadır.

Mevcut durumdaki karmaşa, yanlış veya eksik uygulamalar çok önemli ekonomik kayıplara yol açmakta, aslında önceden yönetilebilecek riskler kendiliğinden büyümekte, zaman zaman iş güvenliğini ortadan kaldıran tehlikeli olay ve kazalarla sonuçlanan süreçleri doğurmakta, yıpranma ve yanlış kullanım nedeniyle bina ömürleri kısalmakta, tesisat ve envanterin yıpranması gibi sonuçlar ortaya çıkmaktadır.

Tesislerde istenmeyen sonuçlar ve riskler nedeniyle, tesis yönetim kriterlerine göre ortalama 30 yıl kabul edilen tesis ömürlerinin 5/10 yıl sonra sona ermesi gibi sonuçlar ortaya çıkmaktadır.Bu da doğal olarak ülke ekonomisi üzerinde görünmeyen büyük bir yük oluşmaktadır.

Tesis Teknik Yöneticisinin Sorumluluk Alanının Tanımı nedir?

Tesis teknik yöneticisinin mesleğinin ve sorumluluk alanının iyi bilinmemesi ancak tesis teknik yönetiminin doğal ihtiyaçları nedeniyle ağır bir sorumluluk altında çalışırken kendi kariyer düzeyinden daha aşağı düzeyde ve istediğini bilmeyen bir yöneticinin emri altına girmek zorunda kalması teknik yöneticilerin en çok karşılaştığı sorunlardandır. Bu durumda ortaya çıkan eksiklikler nedeniyle en başta tesis kaybetmekte, meslek değersizleşmekte bu durum ücret ve haklara olumsuz yansıma yapmaktadır.

Son dönemde işletmeler üzerinde artan baskı yaratan maliyetler ve rasgele değerlendirmeler nedeniyle vardiyalarda tek başına çalışma, hiç vardiya tutmama ve çağrıldığında görev yapma gibi düzenlemelerle yönetmelikleri göz ardı etme pahasına personel sayısında yapılan indirim de tesis teknik yöneticilerinin yükünü iyice arttırmaktadır.

*Mesleğin tanımlı olmaması derken açabilirmiyiz?

Buda bizim yaramız. Teknik Müdür mesleğinin bir okulu belgesi yok. Ölçüsü kıstası yok. Mesleğin tanımlanması ile ilgili KTYD ile birlikte bir çalışma başlatıldı. Bu çalışmada Tesis Yöneticisi ile Tesis Teknik Yöneticisi tanımları ayrı tutulacak. Mesleğin doğası da bunu gerektiriyor. Biz konu üzerinde ilerleme olmadığı takdirde meslek grupları ile birlikte tanımlama konusunu ilerleteceğiz.

Bu arada her konuda eğitim ve bilgi altyapısını da tamamladık. Meslekdaşlarımızı yetiştirecek düzeye geldik.

Yabancı tesis yönetimi dernekleriyle de 2015 yılından bu yana temastayız. UTTMD olarak daha önce Hollanda Amsterdam merkezli Euro FM ile görüştük. Onlarla birlikte çalışan Hollanda merkezli Group FSA ile İstanbul da Teknik Müdür sertifikasyon programı yapıldı ve her konunun uzmanı eşliğinde canlı dersler vererek teknik müdür belgesi verildi.

Bu eğitimi biz verebilirmiyiz bu programı yapamaz mıyız?

İşin güzel tarafıda bu.. Eğitim için tüm ders programlarını hazırlanmasında bizzat Hollanda’ya giderek önemli rol alan ve o dönemde dersleri verecek hocalarımızı organize eden Derneğimizin Başkanı Sn.Kemal Evcioğlu’dur. Üyelerimiz tarafından bu proje desteklenmiştir.

Sonrasında biz kendi eğitim programımızı hazırladık. Yaptığımız Tayfur Cinemre eğitimleriyle de bu sürecin alt yapısını pekiştiriyoruz.Yani işin özü biz bu eğitimi verebilecek bir alt yapıya sahibiz.

O zaman bu belgelendirme için ne gerekli?
Tesislerde görev yapacak Teknik Müdür olarak çalışacak arkadaşların mühendislik mezunu da olsalar, komplike olan bu eğitime girmeleri zorunlu kılınmalı ve sınav sonucunda bu belgeyi almaya hak kazanmaları, bu belgelendirme için de bir yönetmelik belirlenmeli. Bu konuda çalışmalarımız devam ediyor. En başta gelen amaçlarımızdan biride belgelendirmeyi hayata geçirmek.

Peki akıllı binalar günümüzde son dönemde artmakta bu gelişmeler sonucunda teknik müdürlerin kontrol kalemleri nelerdir?

Akıllı binalarda tesis teknik yöneticisinin doğrudan sorumluluğunda yönetilen sistemlerle örnekler aşağıdadır:
⦁ CCTV,
⦁ IP TV
⦁ Alarm ve Sensörler,
⦁ Giriş Kontrolu (Access Control),
⦁ Kartlı parmak izi göz okuma sistemleri
⦁ Aydınlatma otomasyonu
⦁ İletişim,telefon internet
⦁ HVAC,havalandırma otomasyonu
⦁ Yangın,otomasyonu
⦁ Enerji,sayaçlar kalorimetreler
⦁ Günboyu Gözlem,bu sistemlerin anlık kontrolü
⦁ Asansörler,yürüyen merdivenler.takibi bakımı ve kontrolleri
⦁ Bina Otomasyonu.

Tesis Teknik yöneticisinin sorumluluğunda olan diğer bileşenler nelerdir?

*Tesis Teknik Yönetim kadrosunun idari yönetimi,
*İşyerinde Sağlık ve Güvenlik,
*Yangın Güvenliği,
*Güvenlik,
*Bakım Sistemleri ve peryodik standart kontrol listelerini yapmak.
*Periyodik ve Yasal açıdan Emredici Testler ve Denetimler,
*Operasyon, arıza onarım renovasyon çalışmalarını planlamak
*İş Süreklilik Planı.

Teknik yönetici tanımının yapılması sürecinde nelere dikkat edilmeli?

Biz dikkat ettiğimiz etmenleri şöyle sıralayabiliriz:
*Milli kültür ve geleneklerimiz,
*Milli standartlarımız,
*Küresel gelişmeler,
*Bölgesel gelişmeler,
*Tesislerde çalışan teknik personelin görüşleri,
*Gayrimenkul ve emlak mal sahiplerinin beklentileri ve talepleri,
*Tesis üst yönetimlerinin beklentileri,
*Yürürlükteki yönetmelik ve düzenlemeler,
*Uluslararası düzenlemeler ve uygulamalar,
*Uluslararası standartlar.

Tesis Teknik Yönetiminin Ekonomi Üzerindeki Etkisi nedir?

Tesis yönetiminin en önemli ve en büyük maliyeti, teknik masraflardır. Zorunlu masrafların üstüne yetersiz yönetimden kaynaklanan masraflar da binmekte bu da maliyetlerde şişme yaratmaktadır. Bu zarar bandını ortadan kaldırmanın yolu efektif tesis teknik yönetimi yapacak doğru kadroları yetiştirmek seçmek ve istihdam etmekle mümkündür.

Zarar olarak yazılan kalemlerin yanında tesis yönetiminde alınması gereken riskler olması gerektiğinden daha yüksek hale gelmektedir. Bu da gizli maliyet demektir. Bu ek maliyetin yakın gelecekte beklenmedik zararlara yol açması kaçınılmaz olabilmektedir.

Uluslararası Standartlaştırma Komitesi- ISO referansına göre bakım ve sökme (deconstruction) masrafları dahil bir tesisin ömür devri maliyeti içinde tesis teknik işletim maliyeti %85’e denk gelmektedir. Kuşkusuz bu rakamlar projeden projeye, ülkeden ülkeye farklılıklar gösterebilir. Bazı kaynaklarda bakım tutum yönetim kesimi %50’ye kadar indirilmektedir. Her halükarda ekonomi üzerindeki büyük yük aşikardır ve bu da tesis teknik yönetiminin ve yöneticisinin önemini gözler önüne sermektedir.

Etkin Proje ile başlayan inşai dönemde eldeki imkanlar ve kurulmuş olan sıcak organizasyonun yönetim çevikliğiyle giderilen sorunlar zaman içinde tesis teknik yönetimine gerekli önem verilmediğinden artan maliyet getirmekte, sorunlar kronikleşerek ekonomi üzerinde gereksiz bir yük oluşturmaktadır.

Gayri Menkule Değer Katan Tesis Yönetimi; FREM (Facility Real Estate Management), BIM (Building Information Modelling) Bina Enformasyon Modellemesi gibi çözümler uygulanarak tesis teknik yönetiminin proje aşamasından itibaren projede yer almasının sağlanması, sağlıklı bir teknik yönetim sürecinin oluşturulması ve idamesi için “dijital tesis yönetimi”ni bilen ve kullanan yararlanan kadroların istihdamıyla sorunların üstesinden gelmek mümkün olacaktır.

Son eklemek istediğiniz bir şey var mı?

Bu konuda her zaman üstünde durduğumuz gibi parolamız eğitim ve bilgi paylaşımı bu konuda gerek şahsım gerek de UTTMD Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Olarak, gerek yüz yüze gerek de son pandemi döneminde zoom eğitimleri yaparak sektöre faydalı olabilmek amacı ile çözüm ortakları olan firmalarımızın desteğiyle derneğimizin duayen emektarlarından olan değerli büyüğümüz rahmetli Tayfur Cinemre ağabeyimizin adını verdiğimiz eğitim serimizin 22’incisini yaptık ve bu eğitimler sadece üyelerimize değil tüm sektör çalışanlarına açık bir şekilde yapılmıştır ve gücümüz yettiği sürece devam etmeye çalışacağız.

Bu konuda sektörümüze ve isteyen herkese yardıma ve destek olmaya her zaman hazırız.